公募REITs二级市场价格跌跌不休，截至6月26号，年内中证REITs指数（932006.CSI）下行幅度达到18.83%，其中，3只REITs年内累计跌幅超过20%，11只跌超10%。

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公募REITs二级市场价格加速下跌背后主要有哪些原因？公募REITs价格是否已经调整到位？如果抄底公募REITs产品，投资者应该怎么选？

中信建投国家电投新能源REIT基金经理孙营和德邦证券研究所策略分析师肖峰向界面新闻进行了解读。

孙营表示，公募REITs二级市场价格加速下跌首先是因为今年3月-4月，部分REITs项目22年年报和23年一季报披露的业绩数据不及预期，引起了投资人第一波的卖出；其次，4月中旬，华夏中交发布解禁公告，过半数的基金份额予以解禁，市值近50亿元，加大了市场抛压；而且，随着年内整体公募REITs板块表现不佳，部分机构触发内部止损线，被动平仓导致的踩踏更加速了价格下跌；最后，在整个板块下跌的趋势下，首批扩募的推出在吸金的同时，定价规则（发售价格不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%）也促使部分参与扩募的投资者产生了换仓拉低持仓成本的想法，带来了第四轮的价格下探。

孙营总结说，公募REITs二级市场价格加速下跌体现了价格围绕价值上下波动，价格终将向价值中枢回归，并建议投资者们正视价值回归的过程，不要恐慌，理性对待。

肖峰补充道，公募REITs走势分化的主要原因是市场对于公募REITs收入增长预期走弱、估值折现率存在分化且不易锚定和投资者趋同交易导致波动放大。

从评估报告来看，无论是产权还是经营权类的公募REITs对于分子端的现金流都保持增长预期，但各类资产租金能否均能保持稳定增长以及增速高低是受经济周期和行业供求影响。折现率方面，从已上市的公募REITs产品来看，产权类资产大多保持在6%-8%水平，高速公路类的折现率整体大于8%。但当投资者风险偏好走弱，要求更高的折现率时，将导致资产估值大幅下降，而缺乏锚定的折现率使得公募REITs二级价格波动加大。投资者趋同交易方面，根据2022年报数据，共有15只公募REITs机构投资者占比超过90%，当公募REITs二级价格走弱后，尤其是跌破发行价后，市场恐慌带来部分机构者同时抛售的行为，进一步加速公募REITs的下跌。近期部分公募REITs原始权益人开始进行增持，肖峰相信此举有望提振投资者信心，使公募REITs价格稳定。

对于投资者来说，公募REITs的收益从哪来以及如何去评判某个REIT底层资产是否足够优质，这是对于他们的投资举足轻重的问题。

肖峰表示，依据底层资产权属特征不同，中国基础设施公募REITs可大致分为产权类和经营权类。从资产估值角度，根据收入获取来源不同，公募REITs基础设施资产可分为两大类：一类是以租金为主要收入来源的基础设施，如仓储物流、产业园、保障性租赁住房等；另一类是以收费为主要收入来源的基础设施，如高速公路、清洁能源、水电气热市政工程等。

谈及“如何去评判某个公募REIT底层资产是否足够优质”，孙营认为没有绝对标准或者量化指标。无论底层资产属于哪类，都要求它能够产生长期的、稳定的现金流并且最终将这些现金流分派给投资者。因此，评价某一公募REIT底层资产是否优质还取决于它的性价比，也就是分派率的多少。

当地时间6月22日，西门子歌美飒风电业务爆出质量问题，受此影响，西门子能源在公布的财报中撤回了2023年业绩指引，引起了市场的广泛关注。

由于中信建投国家电投新能源REIT的底层资产共安装了125台西门子SWT4.0-130海上风电机组，中信建投国家电投新能源REIT也做了紧急回应。基金经理刘志鹏表示，团队在注意到相关信息后第一时间与机组的维保机构上海电气进行了确认，并对国内外公开消息进行分析，确认本次具有质量问题的产品为陆上风力发电设备，不包括本项目所使用的海上风电机组。中信建投国家电投新能源REIT底层资产的风电机组是西门子生产的SWT4.0-130海上风电机组，采购合同签订于2015年和2016年，合同签订时西门子在全球的海上风电市场份额超50%。产自西门子的海上风电机组由于要兼顾腐蚀、台风等多种海上复杂工况影响，产品质量有着更严格的出厂检测机制；同时，在实践中有国内合作服务商进行维保，确保了产品质量和运营安全。

中信建投国家电投新能源REIT基金经理孙营表示，之所以发布澄清公告是考虑到监管对于信息披露的要求，助力完善REITs信息披露机制。更为重要的一点是：对可能对项目造成影响的信息及时披露，是本着对投资者负责任的态度，也是相信项目的质量和投资价值；另外，在发行时已经考虑了可能发生的多种风险，已经设置了多重缓释机制降低可能出现的风险对项目造成的影响。

目前公募REITs的份额比较稀缺，且以机构投资者为主，对于想投资公募REITs的个人投资者应该怎么做呢？

肖峰指出，公募REITs具有分红较为稳定、价格波动相对较小、与其他资产相关性弱等特征，更适合追求稳健投资的长期投资者。

对于想投资公募REITs的个人投资者而言，在投资之前，确保对公募REITs有基本的了解。公募REITs通常更适合长期投资，通过分红获得稳定的长期收益，所以建议个人投资者多考虑长期投资。

孙营则希望个人投资者在投资公募REITs产品时，理性看待公募 REITs 产品与其他类型公募基金及股票、债券等其他类型投资产品的差异，充分认识产品的特性，尤其是公募REITs产品的收益来自于两部分，对于这种高分红产品，不要仅盯二级市场变动，还要正确理解公募 REITs 长期持有成熟基础设施项目的投资逻辑。

投资总是收益和风险同在。肖峰坦言，个人投资者需要关注宏观经济周期对公募REITs价格的影响，关注基础设施项目运营风险以及流动性风险。了解并认识这些风险，并通过适当的研究和分散投资来管理风险，是投资公募REITs时个人投资者应该重视的重要因素。而且，个人投资者投资公募REITs，需要与自身投资目标以及风险属性相匹配，科学理性判断而非盲从，谨慎做出投资决策。