存量房贷利率调整箭在弦上。

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据中国人民银行官网消息，8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。

会议要求，在支持房地产市场平稳健康发展方面，要落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

并且，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

这也为支持房地产市场平稳健康发展再次释放明确的政策信号。

中国人民银行官网截图

就在7月14日的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾直言，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

而8月1日召开的央行下半年工作会议，仅用22个字对存量房贷利率再次定调。央行表示“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

“这类表述的差异在于，过去是‘支持’和‘鼓励’，而现在是‘指导’。这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。”易居研究院研究总监严跃进分析。

央行此前公布的数据显示，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。

今年6月，LPR迎来年内首次下调，1年期和5年期以上LPR均跟随政策利率下调10个基点。目前5年期以上LPR为4.2%。

随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比的是，2022年年初至今，5年期以上LPR仅下调了45个基点，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，在去年末居民提前还款现象明显。

“存量房贷利率下调将减轻购房者利息负担。更重要的是，这会收窄新、老房贷利差，缓解‘提前还贷潮’‘转贷降息’现象，稳定房贷市场秩序。”杭州某房地产项目营销负责人认为。

存量房贷利率下调，这是什么意思呢？

举个例子：

假如你过去签的房贷利率是5%，现在新的房贷利率是4%，在这则消息发布之前，想要从5%降到4%，大概率能走的路线就是“过桥”，也就是两次“借新还旧”。

首先，你要先问民间公司把欠银行的钱一次性借出来，同时向银行申请提前还贷，再找家新的银行，按照4%的利息，重新把房子按揭抵押，套出欠款还给民间的公司。

业内人士告诉我们，表面上看，你可以少还中间的1%的利息，但实际上，这些民间公司会向你收取一定的“过桥费”，这是按天计算的，且利率很高。有些帮你“插队代办”的公司还会问你收取一笔中介费，综合算下来，和原先相比，不一定能省下多少钱。

现在央行鼓励的变更存量房贷，就是你可以直接和银行谈，把这5%的利息直接换到4%，不需要再通过借新还旧的方式走两圈，理论上更安全也更方便。

倘若我们以贷款300万，贷款30年，等额本息来计算，5%的房贷利率，则共计支付利息总额为279.77万元，每月需还的月供为16104.65元。

若同样的贷款总额，房贷利率降到4%，那变化就比较明显了。利息总额为215.61万元，每月月供总额还14322.46元。

按照此贷款总额，房贷利率降1%，就能省下一辆国产宝马X5的钱。

橙柿互动记者了解到，关于存量房利率下调的事，多个城市已有行动。

今年7月，广州市兴业银行针对存量按揭客户给予一年期的利率优惠券，采取“信贷方案+财富方案”组合拳式经营策略。兴业银行称这一举措仅在广州分行下辖若干支行创新试点，后续将根据试点情况及时调整政策。

邮储银行广州分行等部分商业银行于7月26日回应称，目前上级行已就存量房利率调整开展市场调研，但暂无相关方案。

7月21日，据常州日报公众号，记者采访常州市部分银行后发现，目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是，已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通。

目前，杭州已于去年11月陆续实行“认房不认贷”，即名下房贷已还清，且在杭州无房，就可以被认定为首套。“目前我们首套房房贷利率为4.1%、二套为4.9%。”一位工行个贷负责人告诉我们，现在绝大多数银行也都以此为执行标准。

你觉得杭州会下调存量房贷利率吗？

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